Kiracı sözleşmede belirtilen tarihte kirayı banka hesabına yatırmadığında mülk sahibinin sözlü uyarılarla vakit kaybetmek yerine derhal icra dairesi aracılığıyla yasal bir ödeme emri göndermesi gerekir. Telefon açarak veya mesaj atarak parayı istemek hukuki bir ihtar yerine geçmez ve kiracıyı tahliye etmek için hiçbir resmi dayanak oluşturmaz. Geciken kira bedellerinin yasal faiziyle birlikte talep edilmesi mal sahibinin ekonomik kaybını önleyen en temel hamledir. Kanunlara uygun olarak başlatılacak bir kiracının tahliyesi süreci mülk sahibinin duygusal tepkilerle değil sadece yazılı ve ispat edilebilir belgelerle hareket etmesini zorunlu kılar. İcra dairesinden gidecek olan resmi tebligat çoğu kiracı üzerinde büyük bir psikolojik etki yaratarak borcun hızla ödenmesini veya dairenin boşaltılmasını sağlar.
İcra Dairesi Üzerinden Gönderilen Ödeme Emri Kiracıyı Nasıl Bağlar?
İcra müdürlüğünden gönderilen tahliye talepli ödeme emri kiracının eline ulaştığında kanun ona borcu ödemesi için otuz günlük, itiraz etmesi için ise yedi günlük kesin bir yasal süre tanır. Bu tebligatın üzerinde yer alan uyarılar kiracıya borcunu ödememesi halinde evden zorla çıkarılacağını açıkça ihtar eden devlet onaylı bir ihtarnamedir. İcra tebligatını alan kiracı ödeme yapmazsa veya süresi içinde itiraz etmezse borcu peşinen kabul etmiş sayılır ve mülk sahibinin tahliye davası açma hakkı doğar. Sadece borcun tahsilini değil aynı zamanda mülkün geri alınmasını da sağlayan tahliye talepli icra takibi kiraya verenler için en hızlı, en kesin ve en pratik yasal çözüm yoludur.
Kiracının Ödeme Emrine İtiraz Etmesi Durumunda Hangi Yollar İzlenir?
Kiracı icra dairesine giderek kira borcu olmadığına veya kira sözleşmesindeki imzanın kendisine ait olmadığına dair bir itiraz dilekçesi verirse icra takibi otomatik olarak durur ve süreç mahkemeye taşınır. Kiracının kötü niyetli olarak sırf zaman kazanmak için yaptığı haksız itirazlar icra hukuk mahkemesinde açılacak itirazın kaldırılması davasıyla kolayca aşılır. Mülk sahibi elindeki yazılı sözleşme ve banka dekontlarıyla borcun varlığını kanıtladığında mahkeme itirazı reddeder.
- İtirazın Türünü Analiz Etme: Kiracının sadece borç miktarına mı yoksa kira sözleşmesinin varlığına mı itiraz ettiğini doğru tespit ederek sulh hukuk veya icra hukuk mahkemelerinden hangisine dava açılacağı belirlenmelidir.
- İnkar Tazminatı Talep Etme: Haksız itirazla tahliyeyi geciktiren kiracı aleyhine mahkemeden alacağın yüzde yirmisinden az olmamak üzere icra inkar tazminatı talep edilerek maddi zararlar dengelenmelidir.
- Yazılı Delillerin Gücü: Yazılı kira sözleşmesi ve noter onaylı evraklar icra mahkemesinde dar yetkili incelemeyle hızla karara bağlandığı için davanın aylar yerine haftalar içinde sonuçlanması sağlanmalıdır.
Yasal Otuz Günlük Süre Dolduğunda Mahkemeden Çıkarma Kararı Nasıl Alınır?
Kanunun kiracıya tanıdığı otuz günlük ödeme süresi bittiğinde kiracı borcunu tam olarak kapatmamışsa mülk sahibi derhal icra hukuk mahkemesinde tahliye davası açarak evin boşaltılmasını talep etmelidir. Eksik yatırılan tek bir lira veya sadece ana paranın yatırılıp faizin ödenmemesi bile tahliye kararının verilmesi için hakime yeterli yasal gerekçeyi sunar. Mahkeme kısa süreli bir inceleme sonrası tahliyeye hükmettiğinde bu karar icra dairesine götürülür ve kiracıya evi boşaltması için son bir on günlük süre verilir. Bu süre zarfında da ev boşaltılmazsa polis ve çilingir eşliğinde zorla tahliye işlemi gerçekleştirilerek gayrimenkulün anahtarı mülk sahibine teslim edilir. Hakların zamanında ve eksiksiz kullanımı gayrimenkul yatırımının zarar görmesini engeller.
Aynı Kira Dönemi İçinde Gecikmeler Tekrarlandığında Hangi Dava Açılır?
Kiracı otuz günlük süre dolmadan borcunu ödese bile aynı kira yılı içerisinde kirayı iki kez geciktirir ve mülk sahibi ona iki farklı ay için haklı ihtar çekerse kira dönemi sonunda doğrudan tahliye davası açma hakkı doğar. İhtarların geçerli olabilmesi için hangi aya ait kiranın istendiğinin net olarak belirtilmesi ve ihtarın kiracıya resmi yollarla ulaştırılmış olması zorunludur. Sürekli gecikmeli ödeme yapan ve mülk sahibini icra daireleriyle uğraştıran sorunlu kiracılardan kurtulmanın yolu bu ihtarları biriktirerek dava dosyasına eklemektir. Kanunun ev sahibine sunduğu iki haklı ihtar ile tahliye yöntemi düzensiz ödeme alışkanlığı olan kişilerin mülkü işgal etmesini kalıcı olarak engelleyen çok güçlü bir yaptırımdır. Bu davaların süresi içinde açılması sözleşmenin otomatik yenilenmesinin önüne geçer.